房企正在或主动或被动地大幅折价处置各类资产新人股票杠杆操作。
近日，融创位于青岛的4宗地块被摆上货架，即将进行法拍，起拍价约为评估价的7折。此前曾经历两次法拍的成都环球中心天堂洲际大饭店，第二次起拍价为10亿元，比评估价减少了6亿元；世茂旗下“巨无霸”项目深港国际中心最终也以约104亿元总价值被拿去抵债，而该项目评估价则超160亿元……
在销售下行、资金回笼不畅的当下，房企手中曾经颇为优质的资产频繁被动处置，抑或大幅折价仍难以卖出的情况并不鲜见。有业内分析指出，在市场低迷时期，大宗资产流动性不佳，较大力度的折扣才能吸引投资者。
不过，这一态势或将得到扭转。在9月底至今的一揽子刺激政策推出后，投资市场信心得到一定程度恢复和提振，第三季度商业地产投资总额同比增长32%。业内认为，未来随着房地产市场成交量逐步止跌回稳，资产价格也将企稳。
资产频繁低价出售
近日，有市场消息称，凯德集团意欲以18亿元的价格出售位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积。该项目由凯德在逾5年前收购，斥资27.52亿元。以此粗略计，18亿的售价相当于打了65折，已是亏本出售。就该消息，凯德方面回复第一财经称，“18亿出售上海浦发大厦消息不属实”。不过，记者从多位市场人士处了解到，该项资产是有出售意愿，但传闻中的价格不准确，折价力度并未达到超3成的水平。
伴随着房地产市场在过去几年里的持续下行，房企手中各类优质资产折价出让的现象并不鲜见，无人问津的情况亦时有发生。
11月下旬，青岛融创将手中位于即墨的4宗地块的土地使用权摆上了货架，涉及总建面约22.35万平方米，起拍价约5.41亿元，评估总价7.73亿元，起拍价约为评估价的7折。将于12月下旬拍卖。
此前10月，青岛融创施柏阁酒店还进行了二次拍卖，4栋5星酒店及酒店设施设备的总起拍价近6亿元，但最终流拍。今年年初，融创旗下位于成都的环球中心天堂洲际大饭店也先后两次被拍卖，评估价超16亿元，起拍价则从一拍的11.5亿元降至二拍的10亿元，但仍无人接盘，最终通过以物抵债的方式转至东方雨虹。
曾被认为“压箱底”项目的世茂深港国际中心12宗地块，也曾历经两次流拍。今年7月份，该项目被中信信托申请以二拍保留价约104亿元的价格，拿来抵偿债务。而评估报告显示，该项目整体的评估价约163.05亿元。
中指研究院企业研究总监刘水向记者表示，在当前市场环境下，大宗不动产资产价格明显处于打折状态，一般是6-7折，甚至到5折水平。
“在市场低迷时期，大宗不动产资产流动性较差，除非有较大力度的折扣才能吸引投资人。”刘水表示，当前，较多城市房价下跌超过3成，相比而言，大宗不动产买家少、流动性较差，要达成交易价格要下跌的幅度要更大。
自2021年以来，受到房地产行业深度调整的影响，越来越多开发商面临流动性压力，而出售资产成为其解决资金压力的一项关键举措。但随着市场行情持续下行，摆上货架的资产不断增加，资产价格也明显承压。
某上市房企当前正在处置包括华东、华南、西南等地区的各类资产，公司内负责资产处置的人士向记者表示，不同业态的资产价格有所分化。“近来，办公楼的打折更严重了，而诸如长租公寓等有稳定现金流的资产就比较受欢迎。”
即便是在全国大宗成交最活跃、流动性良好的上海市场，也有许多项目都在打折出售。公开信息显示，近来位于上海市静安区大宁板块的一处办公物业成交，总价约8.3亿元，实为亏本出售。而另一处位于徐汇区的裙房也以评估价的89折成交，约为2.6亿元。
戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强表示，目前在上海市场上，各类物业打折力度均不相同，打折幅度最大的是办公楼资产，最低可以到65折左右，但占比不高；其中折价最小的是酒店公寓类项目，因为这类资产近年来的现金流比较好。
抄底资金加快进场
业内有观点认为，资产价格下跌的趋势仍将延续，部分资产价格下跌是逐步挤出往年巅峰时期泡沫的过程。
一位在上海从事大宗资产交易的业内人士向记者表示，市场上打8折出让的资产只是一小部分，当前办公市场还有下行的压力，而上海市场供应量较大，在当前的经济环境下，预计除了核心资产外，其它类型资产的价格可能还会下探。
上述房企内部人士则直言，从持有者角度来说，相较于资产买入价格，叠加期间的资金成本、时间成本，当前的资产价格已经基本处于超跌的状态。
价格下行的压力持续存在，也给大宗资产成交带来了一定难度。卢强表示，在市场上存在打了65折资产的情况下，尽管该类资产数量不多，但也会使得8折类的资产吸引力减弱。刘水则认为，如果大宗不动产资产价格下跌幅度较大，资产所有人出让意愿较低，不利于市场活跃。
不过，当前市场上已有不少积极信号出现。据卢强观察，9月24日监管层释放了支持房地产平稳健康发展的重磅新政后，10月份抄底商办的资金明显实质加快进场速度，“有时候两周时间就能签署三个项目的最终协议，这已不是个案的状态了”。
另据仲量联行统计，中国内地前三季度商业地产投资总额达到167亿美元，同比增长3%；第三季度投资总额为62亿美元，同比增长32%。其中，截至2024年前三季度，零售物业交易额达36亿美元，同比增长105%。在办公楼市场，买家除了国内企业租户外，中国内地吸引了更为多元化的资本类型收购办公楼资产。
法拍房这一涉房类资产的成交表现也正在处于上升通道中。据克而瑞抽样调查数据，10月法拍房成交率达到29%，较上月增加6个百分点，延续了2024年下半年以来的持续上升势头。其中，宁波、杭州、上海、深圳、北京、重庆等城市表现较佳，法拍房成交率超过50%。
该机构指出，今年上半年，法拍房成交率基本维持在16%左右，下半年以来则持续攀升，这也在一定程度上印证着市场信心的逐步筑底过程，尤其是9、10月以来法拍房成交率的大幅上行，更是说明近期中央和地方“稳市场”政策效果正在持续显现。
“随着9月底至今一揽子刺激政策的推出，投资市场信心得到一定程度恢复和提振，公募REITs和不动产持有型ABS再度进入机构的视野，这两种投资产品为商业地产领域提供了资金增量和退出渠道，能够有力提升流动性迎来稳健的增长契机。”仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东认为。
在卢强看来，目前市场处于低价开始放量成交阶段，总体来说已经在一个筑底阶段，虽然办公楼租金还在下跌，但现阶段最低价位的办公楼价格已经体现了远期的租金继续探底因素。
整体来看，刘水认为，不动产资产价格变动主要受房地产市场影响，依赖于房地产市场的变化，如果房地产市场成交量能够止跌回稳新人股票杠杆操作，资产价格也将企稳。